남양주세무사가 알려주는 상생임대인 조건 혜택 주의사항

안녕하세요! 찾아주세요, 세무사입니다. 지난해 6.21 부동산 대책 중 가장 놀라운 변화를 예고한 제도는 역시 ‘상생임대인’ 제도입니다.2024년 12월 31일까지 직전 임대차 계약을 기준으로 임대료를 5% 이내로 인상하면?양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년간의 실거주 요건을 충족하지 않아도 된다는 내용입니다. 이렇게 혜택이 파격적인 만큼! 유의해야 할 사항도 많은 제도이기 때문에 주의를 기울일 필요가 있습니다.그래서! 오늘은 남양주세무사가 알려주는 상생임대인의 조건과 혜택, 그리고 주의사항에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.; 상생 임대인 제도란?2017년 8월 이후 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 상생임대인에 해당하면 실거주 의무를 면제해주는 일명 어드벤처 혜택으로, 원래대로라면 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주요건을 충족해야 하지만 상생임대인 제도를 이용하면 보유, 거주기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제되는 장기보유특별공제 실거주의무 2년까지 면제받는 파격적인 혜택이 있습니다. 다만 주태는 2년 이상 보유해야 하며 양도 시점에서 1가구 1주택자인 경우에만 해당한다는 특징이 있습니다.다주택자도 상생 임대차 계약 체결이 가능합니다.다만 상생임대차 계약을 맺은 주택을 마지막으로 다시 판매하는 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.이해하기 쉽도록 예를 들어 설명해 볼까요? 만약 청량리, 이태원, 여의도에 총 주택 3채를 보유한 다주택자가 여의도에 있는 주택의 임대료를 5% 이내로 인상했다고 가정해 보겠습니다. 청량리와 이태원에 있는 주택을 미리 처분하고 추후 여의도에 있는 주택을 처분할 때 실거주 요건 없이 양도세 비과세 혜택이 적용된다는 것입니다. 앞서 앞서 판매한 청량리와 이태원 주택은 임대료를 5% 이내로 인상해 계약했더라도 양도세 면제 혜택이 주어지지 않는다는 것입니다.직전 임대차 계약에 다른 의무 임대 기간은 1년 6개월이고, 이후 새로 맺는 상생 임대차 계약에 따른 의무 임대 기간은 2년입니다. 다시 말해 상생임대인의 조건에 해당하려면 기존 전세기간이 1년 6개월이 되기 전에 세입자를 내거나 재계약을 해서는 안 된다는 것입니다. 상생임대차 계약을 맺은 후에는 최소 2년을 채워야 하며, 2년에서 1일만 채워지더라도 상생임대인 혜택 대상에서 제외되오니 유의하시기 바랍니다. 또한 직전 계약의 의무임대기간 판단기준은 실제 임대한 기간을 기준으로 판정하게 되며, 2년 계약했더라도 실제 임대기간이 1년 6개월 미만이면 상생임대인 조건으로 인정되지 않는다는 사실 주의하시기 바랍니다.위와 같은 경우에도 상생임대인 조건에 대항하되 임대료 인상 폭은 법에서 정한 산정률을 이용하여 계산하오니 참고하시기 바랍니다.만약 임차인이 계약갱신청구권을 하고 재계약을 맺은 경우에는 상생임대인 조건으로 인정받을 수 있습니다. 또 이전에 거주하던 임차인이 나와 새로운 임차인과 계약을 맺게 되더라도 임대료를 5% 이하로 올리면? 상생임대인 혜택을 받을 수 있으니 자세한 사항은 남양주세무사와 같은 전문가와의 상담을 통해 논의해 보시기 바랍니다.위와 같은 경우에도 상생임대인 조건에 대항하되 임대료 인상 폭은 법에서 정한 산정률을 이용하여 계산하오니 참고하시기 바랍니다.만약 임차인이 계약갱신청구권을 하고 재계약을 맺은 경우에는 상생임대인 조건으로 인정받을 수 있습니다. 또 이전에 거주하던 임차인이 나와 새로운 임차인과 계약을 맺게 되더라도 임대료를 5% 이하로 올리면? 상생임대인 혜택을 받을 수 있으니 자세한 사항은 남양주세무사와 같은 전문가와의 상담을 통해 논의해 보시기 바랍니다.