1가구1주택 양도소득세 면제조건 장기보유특별공제 – 양도세와 장특공계산기 양도소득세율양도 소득세와는 세금은 이상한 세금입니다.납세의 의무는 납세자에게 있습니다.다만 얼마의 세금을 내야 할지는 개인이 계산할 필요가 있습니다.그것에 신고와 납부도 개인에서 해야 합니다.일반적으로 세금 납부서가 집에 도착하면 그것에 맞추어 납부할 세금과는 조금 다릅니다.세무사가 있다면 세무사를 통해야 됩니다.그러나 주택 양도 소득세에 대한 법이 바뀌면서 일명”양 포세”,”양도 소득세를 포기한 세무사”라는 말이 있는 만큼 싫어하는 세목이 되었습니다.그래도 개인이 집을 매매할 때 반드시 만난 세금이어서 정확히 알아 두어야 합니다.세무사를 통해서 하여도 내가 알아야 하는 건 당연하죠.개인적으로 양도 소득세 계산과 신고, 납부는 모두 세무사를 통해서 실시하는 것을 추천합니다.이것이 그만 잘못하면 수천 만원을 더 내야 하는 상황에 직면할 가능성도 있기 때문이죠.점진적으로 세금이 늘어나는 게 아니라 면제가 아니면 수천만 원의 세금식에서 부과되므로 더더욱 그렇죠.특히 보유 주택이 많을 경우 임대 사업자 주택과 개인 주택이 섞인 경우 법률을 자세히 보지 않으면 어떻게 세금을 내야 할지 어려운 경우가 많습니다.그런 때는 꼭 세무사를 통해서 주세요.나도 보유 주택 수를 잘못 계산했기 때문에 수천 만원의 양도 소득세를 낸 경우가 있습니다.지금은 팔기 전에 비용이 좀 걸리더라도 세무사를 반드시 찾았다고 생각합니다만, 정말 유감입니다.오늘은 이 같은 양도 소득세의 계산 방법과 면제 조건, 장기 보유 특별 공제에 대해서 드리고 싶어요.양도 소득세 계산 방법양도 소득세를 알기 전에 꼭 알아야 하는 용어가 있습니다.이를 모르면, 이 세금은 절대 이해할 수 없습니다.대부분의 오해는 용어를 제대로 이해하고 있지 않기로 야기됩니다.따라서 용어를 제대로 이해하면 세금에 대한 공포를 제거할 수 있습니다.양도 가격=주택을 남에게 팔때 받은 금액 취득 가격=주택을 남에서 사면서 낸 돈 필요 경비=주택을 취득하면서 지불한 경비(부동산 중개 수수료, 법무사 비용 등 어떤 세금 계산 하지만 어떤 과정을 통해서 계산되는지 정도는 알아야 합니다.우선 양도가액과 취득 가격, 필요 경비가 뭔가를 알 필요가 있습니다.주택을 살 때 낸 돈 집을 팔때 받은 금액, 주택을 살 때 낸 경비 등을 제대로 파악해야 합니다.간단히 말하면, 얼마에 샀는지 얼마에 팠는지 살 때 어떤 비용이 추가됐는지를 알아야 한다는 것입니다.일부에서는 내가 집을 팔때 받은 금액에 세금을 내야 한다고 생각하는 사람이 있습니다.10억에서 집을 팔면 10억에 대해서 20%의 세금을 내야 하며, 그래서 총 2억의 양도세를 내지 않으면 안 된다고 생각합니다.답답합니다.양도 차익=양도가액-취득 가격-필요 경비 양도 소득 금액=양도 차익-장기 보유 특별 공제 양도 소득 과세 표준=양도 소득 금액-기본 공제 양도 소득 산출 세액=양도 소득 과세 표준 x율-누진 공제 얼마에 구입하고 얼마에 팠는지 알고 있으면, 자본 차익을 계산할 수 있습니다.판 금액과 산 금액의 차이를 양도 차익이라고 합니다.여기서 살 때 들어간 비용인 필요 경비를 제하면 정확한 양도 차익에 됩니다.1가구 1주택 양도 소득세 비과세예를 들면 5억원에 산 아파트를 10억원에 팔고, 비용이 5,000만원 정도 걸렸다고 합시다.양도 차익=10억~5억-0.5억=4.5억원의 경우 양도 차익은 4.5억원입니다.원래는 4.5억원에 대해서는 양도 소득세율을 걸어 양도 소득 산출 세액을 계산합니다.그러나 1가구 1주택의 경우 주택을 팔고 그것을 가지고 새로운 집을 살 때가 많아서 과세 대상에서 예외를 적용합니다.현재의 기준으로 양도 가격이 12억원 이하에서 1가구 1주택자인 경우 모든 양도 소득에 대해서는 비과세, 즉 면제가 됩니다.4.5억원의 양도 차익이 있지만 이에 대해서 모두 비과세가 된다는 것입니다.세금을 한푼도 낼 필요가 없다는 것입니다.그럼 12억원이 넘으면 어떨까요?만약 10억원에 산 아파트를 15억원에 팔고, 비용은 5,000만원이 들었다고 합시다.양도 차익=15억-10억-0.5억=4.5억원과 마찬가지로 4.5억원의 양도 차익이 발생했는데 차이는 12억을 넘는 가격으로 양도했다는 것이다.그러므로 이런 경우에는 양도 소득세가 부과됩니다.다만 우리가 생각하게 4.5억원에 대해서 모두 부과되는 것은 아닙니다.12억원까지 부분에 대해서는 비과세로 이후 12억원을 초과한 부분에 대해서만 세금이 부과되게 됩니다.그러므로 다음과 같이 계산됩니다.과세 대상 양도 차익=양도 차익 x(양도가액-12억원)/양도가액=4.5억원 x(15억원-12억원)/15억원=0.9억원 전체 15억원으로 양도했지만 12억원까지는 비과세 나머지 3억원에 대해서만 과세하므로 이렇게 계산합니다.이렇게 하면 과세 대상이 되는 양도 차익이 4.5억원에서 0.9억원까지 줄어듭니다.터무니없이 큰 줄어든 것입니다.그래서 내가 1가구 1주택자인지, 그리고 주택을 2년간 보유했는지 2년간 거주했는지, 조정 대상 지역에 있던 것인지 살펴봐야 합니다.이를 잘 하면 수천 만원 이상의 세금을 절약할 수 있기 때문입니다.장기 보유 특별 공제, 오랜 특공양도소득금액은 앞서 계산한 과세대상 양도차익에서 장기보유특별공제금액을 제외한 금액입니다. 흔히 장특공이라고 불리는 이 세제혜택은 주택을 오랫동안 보유하고 거주했다면 그 기간에 비례해서 양도차익을 줄이는 제도입니다. 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제장 특공은 오래 보유하고 오래 거주할수록 유리합니다. 보유기간은 3년에서 10년까지 비례하여 공제율이 증가합니다. 처음 3년까지 보유하면 12%가 적용되고 10%를 보유하면 40%가 적용되는 방식입니다. 거주 기간도 동일하게 적용됩니다.만약 내가 1가구 1주택자로 주택을 3년간 보유하면서 3년간 거주했다고 합시다.보유 기간은 3년이어서 12%를 공제되며 거주 기간은 3년이어서 12%를 공제되며 총 24%공제율이 적용됩니다.그러므로 오랜 특공에서 공제되는 금액은 양도 차익으로 계산된 0.9억원의 24%를 계산하면 좋습니다.2160만원을 공제 받게 되는데 이를 제외하면 실제의 양도 소득 금액은 6840만원으로 크게 줄어들게 됩니다.이 장 특공은 1가구 1주택 양도 소득세 비과세 혜택을 받기 위한 핵심 세제입니다.꼭 이해해야 하며 집을 팔 계획이 있으면 반드시 이를 적용할 수 있도록 하고 둔 상태로 팔지 않으면 안 됩니다.판 뒤는 어떻게 할 방법이 없습니다. 오랜 특공을 정확히 알려면 다음에서 소개하는 국세청 홈 택스 양도세 계산기를 이용하십시오.기본 공제양도 소득 과세 표준은 계산된 양도 소득 금액에서 1년에 한명당 250만원을 공제하고 계산합니다.집을 1년에 한번 팔았다가 250만원을 공제 받으실 수 있습니다.나이에 한번만 사용할 수 있습니다.이 공제는 내야 하는 세금 금액을 할인하는 것이 아니라, 내야 하는 세금을 계산하는 과세 표준에서 공제하는 것임을 명심하세요.세금이 250만원 줄어드는 것이 아니라 세금을 계산하는 대상 금액이 250만원 줄어든다는 것입니다.양도 소득세 과세 표준=양도 소득 금액-기본 공제(250만원)=6,840만원 250만원=6,590만원 지금 내가 내야 하는 세금을 계산하는 과세 표준액이 6,590만원으로 줄었음을 알 수 있습니다.처음 생각했던 4.5억원에 비하면 정말 크게 줄고 있어요.이것이 계산 법을 알고 있는지의 차이입니다. 산출 세액이제 정말 제가 내야 할 세금을 계산할 차례입니다. 먼저 계산한 것이 과세표준, 즉 세금이 과세될 때 대상이 되는 금액이라고 보면 편리합니다. 여기에 양도소득세율을 곱해 그에 따른 누진공제액을 제외하면 실제 내는 금액이 계산되는 방식입니다. 산출세액 = 과세표준x기본세율 – 누진공제액 양도소득세율은 아래 표와 같습니다.기본 양도 소득세율은 6%~45%까지 다양합니다.계산된 과세 표준이 어디에 속하는지를 보면 좋을까요.우리의 경우 6590만원이 과세 표준이라 24%의 세율이 적용됩니다.그러므로 계산은 다음과 같습니다.산출 세액=6590만원 x24%-576만원=1005만 6천원 그래서 이 사람이 10억원에 산 집을 15억원에 팔았다고 하면 내야 하는 양도 소득세는 정확히 1005만 6천원입니다.생각보다 아주 작은 것으로 나타납니다.만약 이 사람이 1가구 1주택자가 아니면 이야기는 바뀝니다.2주택자이거나 3주택자이거나 분양권을 보유하거나, 미등기 양도 주택이면 최대 30%가 중과되거나 최대 77%의 세금을 내야 하는 것도 있습니다.이번 글은 1세대 1주택자에 대한 글이므로, 기본 세율이 아니라, 종합율에 대해선 건너뛰고 다른 글에서 다루기로 합니다.양도세 계산기세금을 담당하는 주관부처인 국세청은 양도소득세 관련 문의나 질의를 많이 받습니다. 그 중 80% 이상이 제가 내야 할 세금이 얼마인지 알려달라는 거래요. 그래서 이러한 귀찮은 질문에 답하기 위해 세금 모의 계산, 즉 양도세 계산기 기능을 제공하고 있습니다. 홈택스에 들어가면 오른쪽에 세금 모의 계산이 보입니다.모의계산 중 양도소득세 자동계산을 눌러줍니다.양도가액과 취득가액을 모두 알고 있는 경우, 하나의 부동산 양도의 경우 간이계산을 이용하면 됩니다. 로그인하지 않아도 됩니다. 다만 주의해야 할 점은 이것은 세금 계산을 모의로 미리 해보는 것이지, 이것으로 세금을 내거나 확정하는 것은 아니라는 점입니다. 얼마나 그런 사람이 많다고 경고까지 해주고 있을까 하는 생각도 드네요.양도일과 취득일, 물건의 종류, 가격, 비용, 1가구 1주택자 유무, 장기보유특별공제까지 입력하면 실제 내야 할 금액을 계산할 수 있습니다.실제로 계산된 내역은 아래와 같습니다. 아까계산한과정과똑같이계산되는것을알수있습니다.1가구1주택 양도소득세 비과세 조건많이 언급된 내용인데, 1가구가 보유한 1주택을 양도 차익이 발생해도 그 소득에 대해서는 양도세가 부과되지 않습니다.물론 모든 경우 그렇지 않고 다음 조건이 모두 갖추어진 상태에만 가능하다는 점을 참고하세요.가구주와 가구원이 보유하고 있는 주택이 1개임, 보유 기간이 2년 이상 취득 당시 조정 대상 지역이었다고 하면 거주 기간이 2년 이상, 양도 당시 고가 주택(12억원 초과)가 아닐 것 2년 이상 보유하고 2년째 거주하면서 12억원 이하로 팔면 비과세입니다.다만 가구원 가운데 집을 갖고 있는 사람이 있어서는 안 됩니다.당연히, 배우자가 집을 보유하고는 안 됩니다.주민 등록을 다른 지역에 했다고, 배우자가 같은 세대가 아닌 것은 아니라는 점을 명심해야 합니다.생계를 같이 하고 있다면 가족입니다.12억원 이상 고가 주택의 경우 비과세가 되지 않겠습니까?아니오. 예에서도 보았듯이 15억원으로 양도하는 경우도 일부는 비과세입니다.12억원까지는 세금이 부과되지 않으면 나머지 3억원에 대해서만 과세됩니다.그래서 과세 대상 양도 차익을 계산할 때에 복잡한 공식이 쓰입니다.과세 대상 양도 차익=양도 차익 x(양도가액-12억원)/양도가액=4.5억원 x(15억원-12억원)/15억원=0.9억원 실제 4억 5천만원의 차익이 발생했습니다.그러나 15억원 중 12억원 상당의 12/15은 세금이 부과되지 않고 나머지 3억원에 대한 3/15분만 세금이 부과됩니다.그러므로 4.5억원 x3/15=0.9억원이 계산됩니다.고가 주택이더라도 1가구 1주택의 조건만 충족되면 12억원까지는 비과세!나머지만 과세!로 계산한다는 의미입니다.여기까지 1가구 1주택 양도 소득세 면제 조건 장기 보유 특별 공제, 양도세와 오랜 특공 계산기 양도 소득세율에 대해서 봤어요.상당히 복잡한 세금이기 때문에 내지 않으면 안 될 일이 생길 거 같으면 무조건 세무사를 찾는 것을 추천합니다.물론 그 전에 내용을 제대로 알아 가는 것도 좋겠죠.50만원을 주고 상담을 받아 내면 맘이 편합니다.끝.
